关于房地产买卖（预售）逾期交房案件的处理意见

    
    一、适用的法律、法规及司法解释 
    目前处理房地产买卖逾期交房纠纷案件的法律、法规及司法解释有《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《房地产管理法》）、国务院《城市房地产开发经营管理条例》（简称《管理条例》）、国务院《建设工程质量管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》（简称《转让条例》）、《深圳市建设工程质量管理条例》（简称《质量条例》）、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（简称《解答》）、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
    
    二、适用上述法律法规及司法解释的原则
    1、房地产买卖合同在1995年1月1日之后签订的，应按照《房地产管理法》、《管理条例》及《转让条例》的规定处理。
    2、合同在《房地产管理法》实行前签订的，则按最高法院的《解答》及《转让条例》的规定处理。
    3、在依特别法处理房地产案件时，应遵循《民法通则》及《合同法》规定的基本原则。 
    
    三、有关房地产交付条件的确认
    根据《房地产管理法》、《管理条例》、《转让条例》、《质量条例》等法律法规及深圳市建设主管部门的有关规定，我市房地产开发商开发的房屋具备交付条件的一般要求是：开发商应在工程主体、消防、电梯、燃气验收合格后向建设工程主管部门（即建设局）申请办理建设工程竣工验收备案手续，在取得《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》（以下简称《备案收文回执》）后方可交付使用。未领取建设局颁发的《备案收文回执》的房地产不具备交付使用的条件。
    
    四、关于解除合同界限的确认
    在房屋没有交付的情况下，开发商若未能在合同约定或法律规定的时间内取得《备案收文回执》，购房方起诉要求解除合同的，法院应予支持。
    在房屋已交付的情况下，开发商在诉讼期间已取得《备案收文回执》的，购房方关于解除合同的请求不予支持。
    
    五、逾期交房违约金的确定
    因开发商逾期交房的违约行为导致购房合同解除的，合同中有违约金的约定，且该约定不违反法律规定的，按合同约定判决开发商向购房方支付违约金。房屋未交付使用，购房方不要求解除合同，而只要求开发商支付逾期交房违约金的，应予支持。违约金的计算标准从合同约定，自应交付房屋之日起计至房屋具备交付条件时止。房屋在购房方入住时尚不具备交付条件，购房方入住后，又起诉要求开发商给付逾期交房违约金至房屋具备交付条件时止的，一般不予支持。 双方在合同中未约定逾期交房违约金标准的，由法院参照房屋逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算损失。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    
    六、关于免责条款
    （一）开发商在施工过程中遇到火灾、地震、水灾、战争等不可抗力因素时，可将房地产延期交付而无需承担责任。所以在确定开发商逾期交房的时间时，要扣除不可抗力因素的出现所导致的延迟时间。几种常见的不可抗力因素的时间计算方法是：
    1、地震，以地震局出具的证明文件据实计算；
    2、水灾，以气象部门出具的证明文件据实计算；
    3、火灾，以消防部门出具的证明文件据实计算；
    4、其它不可抗力因素还包括社会事件等客观情况，可按《合同法》进行认定和处理。
    同时发生的不可抗力因素，不得重复计算。
    （二）当事人在合同中补充约定的其它免责条款，只要是在双方真实意思表示下所作之约定，是善意的，且不违反法律及行政法规规定的，应确认其效力。当该条款所规定的特殊事由发生且导致工期延误的，在计算开发商逾期交房的时间时，亦应予以扣除。
    
    七、处理银行按揭购房纠纷时应注意的问题
    （一）购房方只起诉要求开发商支付逾期交房违约金的，处理办法与非银行按揭购房纠纷相同。
    （二）购房方以开发商逾期交房为由起诉要求解除合同的，法院可以通知按揭银行有权作为有独立请求权的第三人参加诉讼：
    1、如按揭银行参加了诉讼，并提出了独立诉讼请求和缴纳了诉讼费用，法院应解除购房方和开发商之间的房屋买卖合同，同时解除按揭抵押贷款合同，判决开发商直接将购房方尚欠的银行贷款本息偿付给银行，将购房方已付的购房款（包括购房方已支付给开发商的房款及已支付给银行的按揭款）退还给购房方，并赔偿购房方因此所受的实际损失（包括按揭利息、公证费、保险费等）；同时确认银行对抵押房屋拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿的权利。
    2、如按揭银行不愿以有独立请求权的第三人身份参加诉讼（不提出独立诉讼请求或不缴纳诉讼费用），则法院只处理购房方和开发商之间的房地产买卖合同纠纷，而不处理按揭贷款合同。在此情况下，如购房方只起诉要求开发商退还首期款及已付按揭款本金和利息的，法院应予支持；如购房方起诉要求开发商退还全部购房款的，法院亦予以支持。